在抓住城市綜合體這個中國商業地產主流模式的同時我們也在關注中國商業地產的另一個關鍵節點或瓶頸問題一一那就是中國商業地產的投融資渠道和變現通道。
在國外最標準的模式就是reits也就是所謂的基金模式。新加坡、日本和美國都有非常成熟的經驗和模式，可供借鑒和學習。
中國的商業地產特彆是持有型的資產型物業一直受困於金融渠道特彆是中長期資本的匱乏。既包括前端的投資也包括後端的良性退出和增值變現。
2002年，當時我還在北京良鄉房地產開發總公司任總經濟師時就開始關注和研究這個主題。並在《中國建設報》“中國樓市專刊”發表了《中國地產融資九大模式》的係列文章。而且也正是因為這組文章引起清華一哈佛ueo辦公室的關注並特邀我去擔任首席教學顧問。
工作期間，2003年去香港大學聽新加坡凱德中國區總裁林明彥和金融主管王會乾講基金和商業不動產對我是一次洗禮，真正係統性地了解了海外基金尤其是亞洲的運作模式。
2004&nes趙返回中國想把北美先進的商業地產基金模式引入到中國，特邀我擔任合夥人共同在香港發起成立了“第一中國房地產基金，除了參與搭建理論框架和策劃文本外，我主要還負責向相關地產界進行谘詢和推介。
記得當時我找了萬通、華遠、當代和遠洋等北京的知名房企。尤其有業內大炮的任總非常重視，委托公司主管資本運作的滕總與我進行了專項交流和溝通。因為在之前的一次溫州房地產高峰論壇中，我和他同時作為演講嘉賓。會後我倆曾經有過一次徹夜長談，使我對他一直發表激烈的批評言論的深層動機有了充分的理解，所以隨後我還寫了一篇關於他的亦褒亦貶的文章《政府的鐵托》，引起業內的反響，當然也令他不滿，從此我們就甚少聯係了。
但是這次試水並不熱烈，因為當時中國房地產正處於高速發展的周期，特彆是銷售型物業。非常火爆。有這種充沛的短期現金流模式，業內人士根本無暇關注這種基金這種中長期的融資品種。但是這次也給我種下了商業地產基金的情結和夙願。
2006年清華大學creo首屆總裁班特邀花旗亞洲基金首席投資官姚蔚女士講解美國基金的法律標準和管理機製更是讓我堅定這個理念和目標。
所以2008年rec成立之時，我再一次啟動了這個想法，與中信證券主管房地產金融的副總裁周芊先生在亞亞洲購物中心年會上相識以後經過充分的交流和切磋，達成一致意見，利用清華大學creo和rec這兩個平台的影響力和資源發起成立中國第一支商業地產基金命名一號基金。
我下麵就把這支基金的發起和實踐以及媒體的客觀報道呈現給讀者，希望各位彆嫌枯燥和專業一一
但是這次基金的發起，由於太超前。再加上關於基金方麵的法律和政策的滯後，當然也包括地產界和金融界的對基金的認識的不足和觀望，基金的募集沒有成功，但是在推動中國商業地產基金的理念意識和啟蒙方麵都起了非常重要的作用和影響。而且我代表rec也多次呼籲政府相關部門在政策方麵和法律方麵能夠儘快與國際接軌，作出戰略性和前瞻性的安排和舉動，推動中國的商業地產的發展和進步。
但這次基金活動的策劃和推廣使我地產金融專家的名頭更加名副其實。在參加30年大學同學聚會時，我的很多在銀行界和金融圈做中高層領導的同學都開玩笑說，沒想到當年你這個詩人，不務正業的人，現在也能成了金融專家。
《商業地產1號基金：鎖定溫州資本》
2008102121世紀經濟報道
記者陳昆才上海報道
“半年以來，我就像祥林嫂一樣，奔波於全國給地，向房地產企業、金融機構、產業企業等三類群體推介有限合夥製的商業地產基金模式。”10月19日晚間，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼秘書長朱淩波說。
今年4月中旬以來，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會與中信證券策劃籌備成立中國第一隻有限合夥製的商業地產基金，後者也是央行指定的兩家reits房地產投資信托基金）試點專業機構之一。
令朱淩波高興的是，目前他們已經鎖定了潛在投資者—一溫州企業家群體。當晚接受本報記者專訪，也也是該委員會首次披露首隻商業地產基金的籌備進展。
“目前政策方麵已沒有問題，《合夥企業法》已經出台，而天津濱海新區也有相應試點，工商注冊、政策優惠等政策也都有了。”朱淩波表示，目前主要的工作是投資者推介和市場培育，以解決資金來源問題。
在他看來，以商業地產基金為代表的非銀行信貸融資渠道，可以解決房地產金融的多重難題，其一，分散銀行的風險；其二，給開發商開辟了一條新的融資渠道；其三，提供給投資者一個集合性的投資品種。
已接觸近百家潛在投資者
在首隻商業地產基金的籌備過中信證券成立了專門的團隊，負責房地產基金試點工作，設計了前期主體框架方案並根據推介的情況適時調整方案，與機構投資者見麵洽談。
而半年來，朱淩波所在的商業不動產專委會始終在做投資者推廣工作。
他表示，目前采用有限合夥製的模式，與相關政策沒有衝突；但真正要解決的問題是資金來源，“否則政府給你再好的政策也沒有用”。
朱淩波接觸的潛在投資者主要有三類，第一輪是金融機構，但金融機構對商業地產投資持謹慎態度；第二輪是房地產同業，但存在認識上的錯位；第三輪針對產業群體，特彆是溫州企業家群體。
“未來繼續向定位於非房地產行業的，對金融、基金有靈敏嗅覺的投資者推廣。”
他表示，“我們選擇投資者，一是要有規模，二是股東要均衡，具有一定代表性，在行業內有品牌、影響力、帶動能力，三是企業老板在理念上要對基金模式有一定的認同，不是一開始就提出控股60等”。
經過半年推廣，已有近百家投資者表現出興趣，願意進行深度交流，探討基金管理公司、投資方向、股權結構、團隊情況、運營情況等。
鎖定溫州企業群體，尋找潛在投資者的過程是艱辛的。
在半年推廣的過程中，私募性質的有限合似商業地產基金，在房地產業界是新生事物。按照國內的慣例，希望吸引一些房地界，尤其是商業地產界的領軍企業或優秀企業。目前主流的商業地產開發商他們本身就缺錢。因此第一批試點型基金規模不可能很大，5億至10億元的募集規模也是杯水車薪，不能解渴。
包括基金管理公司在內，很多房地產企業有傳統的思維，考慮投資後的是否控股、誰是董事長、法人等問題，但有限合夥製沒有這種機製。
此後，朱淩波等人調整定位，對開發商、金融機構、產業企業家群體三種類型做了比較。他們發現，金融機構對於有限合夥製的認識，目前規模不是很大，帶有實驗性的，在樣本、模型還沒有做出來之前，證券、信托公司一般不會跟進。隻有在標杆、模型對立起來之後，包括海外金融機構在內的金融機構才會跟進。
“我們跟溫州企業家接觸之後，就鎖定了這個群體。因為他們對此很有興趣。”朱淩波稱。
“今年十一在溫州過的。”朱淩波表示，他的推介對象是在當地做產業做得比較大的企業。主要基於三個考慮，其一，產業企業本身的回報率相對較低；其二，溫州有多年的民間融資傳統，有類私募基金的理念；其三，選擇一些在行業內有代表性的企業家，希望下一步在更廣範圍向溫州中小募集時，他們能夠起到很好的示範和帶動效應過，在推進過程中，溫州企業家群體同樣存在對有限合夥製基金理念的深度認知問題。
朱淩波透露，儘管推進有一個周期，有一個理念溝通的過程。但是，他相信，國外成熟模式，一定是中國未來的方向，尤其是監管部門還成立了專門的房地產投資信托基金的領導小組，監管部門也出台了相關支持政策。此前，監管部門也到澳大利亞、發達國家考察reits的交易係統和運作
模式。
解構有限合夥製
朱淩波表示，首隻商業地產基金走的是私募pe）性質，其有限合夥製有兩種形式的合夥人，即普通合夥人和有限合夥人。有限合夥人以有限投入來承擔有限責任；普通合夥人通常不是以資金投入，而是以創意、資源、專業能力投入，承擔無限責任，這是國外慣例。
采用有限合夥製的商業地產基金，本質是投資者投資，專家理財的運作模式。其優勢在於，首先做到三權分立，很好的實現了風險隔離。即由專業團隊來策劃一個很好的商業模式，甚至選擇好項目，然後向投資者募集資金，資金放在第三方托管銀行。在選好項目、商業計劃書、投資回報模「不好之後，報給基金管理公司。再由投資決策委員會批準之後，資金從托管銀行直接劃到項目公司花錢的地方，如買水泥、鋼材等。
其次，解決了利益機製上的問題。普通合夥人，也許不投錢，或投少部分錢，他們依靠自身的專業、資源，一是金融專業能力，二是房地產項目的專業能力。那麼，如何解決這些專業團隊對基金負責的問題，因為承擔無限責任，所有身家與此相關，成為“不是老板的老板”。
而投資人承擔有限責任。在股權分配上，開始的股份構成、獎勵的股份，管理沒有達到管理人的要求，懲罰機製。這樣的利益安排機製，跟一般的股份製公司相比，能夠更好的一體化，捆綁在一起。
如何解決投資者退出的問題？