不過,萬達的快速擴張也引起外界對其資金鏈情況的質疑。王健林本人則多次對外界表示,萬達的負債率遠沒有外界所傳的90%,並稱萬達的資產負債率可能是中國房地產商裡最低的。
現金流滾資產
“萬達的商業模式是快買、快乾、快竣工。”王健林曾說。與其它房地產企業不同,萬達不儲存土地升值溢價,而是一拿到土地就馬上投入項目開發,在極短的時間內完工套現,然後投入到更多的新項目中。
據萬達2013年上半年集團相關報告,僅今年上半年,萬達新發展的項目就已經達到20個,其中包含18個萬達廣場和兩個萬達旅遊城。如此多的項目集中上馬需要極其豐厚的現金流,這正是外界質疑萬達負債率高企的原因。
亞太商業不動產學院院長朱淩波告訴中國經濟時報記者,“萬達的商業地產模式,就是一種類資金鏈的模式,用可銷售的住宅、寫字樓回籠現金,然後沉澱成購物中心和寫字樓的持有資產,他本身就形成了自己的循環鏈。”
萬達的現金流滾動特彆快。王健林曾說:“彆的企業投資四五年,我們兩年之內就乾完,這就是競爭優勢。這種物業投資,如果提前一年完成,財務上至少節約1個億,傭金多1個億,這就是2億現金流。”
在全國萬達廣場項目遍地開花的前提下,項目的前期銷售收入作用很大,王健林將此總結為“銷售為首、現金為王”。一位不願具名的萬達管理層人士對中國經濟時報記者說:“每30億的項目,自有資金隻占10%,其餘款項為商品物業和住宅物業售賣所得。”
在近幾年開展的萬達第三代城市綜合體項目中,萬達將單個項目麵積增加到30萬平方米以上,綜合了萬達廣場、高級酒店、寫字樓和商業住宅,加大了出售物業麵積。
低成本、寬渠道
出於市場和成本的考慮,在近幾年的商業地產選址上,萬達將目光主要集中在二三線城市的新開發區上。對急需招商引資獲得政績的地方政府官員來說,城市綜合體、高級酒店、世界五百強具有致命誘惑。在此前提下,萬達速度得以彰顯,甚至有些地皮“招拍掛”還沒有走完,萬達已經開始對外發布項目招標。
朱淩波認為,“三快”模式實際上是一個跑馬圈地的戰略布局,去占領城市中優質地塊,用規模影響力去擴大企業發展。
前述萬達管理層人士也有此觀點:“萬達現在做的是擁抱城鎮化的浪潮,儘快圈地。過幾年,其他競爭對手死掉後,再下功夫提高盈利水平。”而在資金鏈方麵,他還表示,資金鏈要看銀行給萬達貸款利率和授信額度。萬達是銀行界最優質客戶,授信額度也最高。
據了解,央行金融司在2006年將萬達列為全國房地產金融改革試點企業,給了萬達一個綠色通道,萬達的貸款申請可以直接向總行遞交。四大國有銀行中的工行、中行、農行三家總行給了萬達巨額授信。相比其它房地產企業,擁有綠色通道的萬達優勢十分明顯。
而在具體貸款業務上,萬達除了獲得開發貸款外,在項目完成後,還能獲得一筆經營性物業抵押貸款。開發貸款一般隻有2——3年,經營物業平均能達到8年,而擁有綠色通道的萬達最高能將時間延長到15年。
王健林對此也曾表示,萬達擁有多個萬達廣場,僅在銀行做經營性物業抵押這一項的貸款規模就有望達到300億元。而經營性物業貸款約占到萬達地產開發資金的三成。在操作上,除了滿租開業時能拿到一筆貸款,5年後因為租金上漲重新評估重新抵押,又可以獲得一筆更高的抵押貸款。”
高速滾動下的隱患
速度造就了萬達,卻也像達摩利斯之劍般懸在萬達的頭頂。房地產企業順馳也曾以速度聞名,並一度輝煌,但最終也可能因資金鏈斷裂神話破滅。
“速度的確給萬達留下了人才匱乏、工程質量、資金鏈緊張等問題。”朱淩波分析,萬達銷售模式也正麵臨著一個困局,前期出售物業的比例過高,導致後期經營不景氣。同時由於城市綜合體帶動,萬達一些商業物業的銷售價格過高,會影響未來投資者和經營者的回報空間。這會對萬達品牌和下一步銷售產生影響。
而人才問題,王健林整整提了三年。之前提到的萬達管理層人士也稱,在萬達文化城項目上,萬達與聯想、泛海和一方等其他企業聯合開發,考慮的就是這些企業的資源和人才。
萬達的步子邁得太快,而配套的零售百貨、酒店、院線等戰略合作企業卻跟進不上。另一方麵,訂單地產的租戶構成中,低租金的戰略夥伴占整體購物中心麵積的70%,租金收入卻隻占總租金收入的40%——50%。商業大牌的承租麵積大,但是租金價格低,萬達的租金收益嚴重受壓。
低租金收益給萬達帶來的麻煩不僅如此,甚至會影響到萬達最重要的融資渠道。“租金收益不夠償還利息,這是經營性物業抵押貸款遇到的最主要問題,這也是銀行最頭疼的。”盛富資本CEO黃立衝表示。而在資產證券化方麵,萬達之前在香港與麥格理合作成立REITS在港交所未上市成功很大一部分原因也是因為租金水平低。
但更大的問題在於整個大政策環境造成對於萬達的不利局麵。在中國,房地產市場和房地產企業仍然是被調控對象。房地產企業上市融資和資產證券化阻力重重等。
雖然前期的私募做得很好,但是萬達商業地產公司上市仍然遙遙無期。“地產公司在目前這種調控形勢下,上市可能不太現實,等一等看吧。”王健林曾說。
萬達一直在尋找新的渠道。萬達曾嘗試過信托產品,與建行和北京銀行合作推出過三宗信托融資產品。但相比銀行,信托的綜合成本偏高,普遍在12%左右。成本高、金額少、周期短,並不適合萬達。
“全球95%以上的購物中心是由REITS持有的。但在中國,我們沒有這種金融產品的支撐。”王健林說。
“無論模式怎樣,但最終企業一定還是要賺錢的。”朱淩波分析,但萬達是一種資產快速擴張的模式,它不用投資回報來衡量企業的發展,更多是通過企業規模擴大和資產升值這種方式來融資。
《生活方式將轉變，萬達：文旅地產或成主要商業模式》
贏商網2014/05/24
朱淩波：談到文旅地產，我們有兩個方麵探討，一個文旅地產是商業地產升級版，另一方麵，文旅其實也是商業地產的組成部分。萬達提出口號認為商業地產自身企業發展的規模，還有未來商業地產發展的空間到了轉型升級，大力發展文旅地產，把文旅地產作為商業地產是萬達未來的主要商業模式。
其實我想文旅地產能夠在這樣一個階段有這樣的趨勢，包括做商業地產或者其他產業地產，其他產業的人關注或者推動文旅地產，我用幾個通俗的詞跟大家做一個交流。有錢，有閒，有文化、有生活哲學。從中國幾代人目前的生活狀態和方式來看，中國進入以文化、藝術、旅遊跟消費主要的模式，生活方式轉型是未來很大的趨勢。另外，中國現在主流社會無非是官員、企業家，還有知識分子，這些人生活方式出現很大變化。
官員現在講房產，這個空間做的很大，很重要的知識分子有一個中國的文人士大夫有一個很重要的消費或者生活哲學，如果整個社會的開放度自由言論受到了阻礙或者擠壓或者壓力，他們就會產生逃避，回歸自然、回歸田園。近很多像柳傳誌在商言商，更多介入政治，介入主流社會的東西，這都是傳統。這些擠壓的都表明中國未來的文化藝術、旅遊這些消費模式，包括生活的方式可能在未來有更大的變化！
《金融創新促進商業地產良性發展的新機遇》
贏商網貴州站
20141025
摘要：在日前舉行的中國商業推動地產論壇貴州峰會上，全國工商聯商業不動產專委會主任、亞太商業不動產學院院長朱淩波，就“商業地產發展趨勢與機遇”作了精彩的主題演講。
朱淩波：中國的金融創新如果沒有突破，房地產是不可能有持續健康的發展。比如萬達，如果它不再跟中國金融創新和國內外資本接軌，將可能出現嚴重問題。現在萬達號稱有4600億資產，是一家大規模、高速成長的企業。如果不找出資產增值的退出通道，那麼未來不隻是萬達，中國所有做商業地產的企業都會麵臨巨大問題。
我們中國的金融有幾個致命的缺陷，第一為商業地產提供的短期信貸資金。第二是金融體係是以資產作為抵押的體係。中國金融80%的抵押物都是跟土地和房屋不動產相關的，而在國外，卻可以脫離抵押體係，可采用租約抵押貸款。第三個層麵就是金融創新，現在進入商業地產的資金，沒有建立良性循環。進入以後如果沒有銷售、沒有回款，這個錢就回不來。商業地產的資產如果不盤活，未來中國金融的風險就像海南地產一樣出現泡沫。最近，政策上出現了一線曙光，我們呼籲了多年的以房地產限購解壓為始的救市政策，以及未來的資產證券化——MBS的提出可能會為未來中國商業地產的良性發展提供一個很好的解題。
萬達拋出第四次轉型計劃 轉向“輕資產”
2015年01月23日《京華時報》
“任何一個實體商業地產，最終都要完成其金融屬性，實現商業與金融、實體與虛擬的對接，這是未來的發展大勢，也預示著萬達進入一個新的發展階段。”亞太商業不動產學院院長、全聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱淩波對記者表示。
除了商業地產實行輕資產的創新模式，萬達還將加快發展文化旅遊、金融產業、電子商務3個產業，5年後將形成商業、文旅、金融、電商基本相當的四大板塊，徹底實現轉型升級。
這也是萬達提出的第四次轉型，也是範圍更廣、力度更大的一次全新轉型。按照規劃，萬達文化旅遊項目將從今年開始進入豐收期，文化集團收入計劃達到450億元；電商公司將開業成都雲數據中心，完成15個智慧產品的上線，繼續搞好線上技術研發，做好支付規模；金融領域，今年一季度將成立萬達金融集團，並於年內並購1至2家金融企業，向互聯網金融方向邁進。
同時，萬達也將從中國企業轉型為跨國企業，今年將完成2至3家較大規模的並購，5年後海外收入占比將超過20%。
《萬達12月再添12家萬達廣場背後有何商業邏輯》
《新京報》201812月4日
“在全國工商聯商業不動產專委會主任朱淩波看來，輕資產轉型是萬達由開發商向運營商轉變重要的高階階段。“萬達專業運營模型與團隊已經成熟，此外，輕資產還可以回避開發商重資產、長周期以及商業地產金融短板沒有退出通道，造成企業資金鏈進展、回報率很低，周期拉長的問題。”
朱淩波指出，輕資產的好處還在於，可以提速發展，萬達憑借多年積累的能力、模型、產品標準，可以用軟專業迅速複製。
值得注意的是，隨著電商的衝擊，線下商圈都在奮力轉型向線上靠攏，萬達緣何依然加大線下布局？
“線下是主體，線上是賦能，線下是基礎、線上是增量。線上線下一體化，並實現閉環才是良性和終極出路。”朱淩波表示。”